無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)規(guī)模上，還是國(guó)土面積上，中國(guó)都是一個(gè)大型經(jīng)濟(jì)體，并且由于歷史上行政計(jì)劃的延續(xù)，中國(guó)不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，因而各個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)在上漲一段時(shí)間后，往往會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化的特點(diǎn)，所以中國(guó)出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)崩盤的概率非常之小。 

2014年上半年，我國(guó)70個(gè)大中城市商品房的銷售面積下降6%，銷售額下降6.7%，特別是一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下降突出，一些地方政府救市的新聞充斥各類媒體，以至于一些專家判斷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行與房地產(chǎn)價(jià)格下跌疊加，市場(chǎng)可能要崩潰。2015年下半年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)危機(jī)問(wèn)題再次成為熱點(diǎn)話題，各種觀點(diǎn)和政策主張很多，但分歧很大。 

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生全國(guó)性崩盤的風(fēng)險(xiǎn)概率很低，但二十多年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中積累的問(wèn)題始終未得到有效解決，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)要重點(diǎn)警惕三大風(fēng)險(xiǎn)： 

◆ 警惕房地產(chǎn)功能失調(diào)風(fēng)險(xiǎn)　　

作為一種商品，房地產(chǎn)的核心功能是居住，但是房地產(chǎn)商品的特殊之處在于其與土地的不可分割性，而土地的稀缺性賦予了房地產(chǎn)保值增值的派生屬性，由此衍生出了房地產(chǎn)的投資功能。因而，房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重功能，這兩種屬性和功能是統(tǒng)一的、不可分割的。其中，居住功能是房地產(chǎn)的核心功能，投資功能是派生功能，因?yàn)橥顿Y房產(chǎn)的目的是用于出租或者出售，總之最終都將用于居住，如果沒(méi)有了居住屬性，投資屬性也將隨之消失。 

從理論上講，任何地方的房地產(chǎn)都具備居住和投資這兩種屬性，但是房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了不同區(qū)域的房地產(chǎn)的兩種屬性具有不同的表現(xiàn)。而且，即使同一區(qū)域、同一時(shí)期的不同樓盤也會(huì)因房屋具體所處的地段、環(huán)境等因素，其居住和投資兩種屬性也不盡相同。對(duì)于土地資源更為稀缺的大城市、超大城市，房地產(chǎn)的投資功能要明顯高于一般城市或者農(nóng)村，投資功能也更容易被發(fā)現(xiàn)和挖掘，當(dāng)然也更容易被過(guò)度放大。 

這里，尤其值得我們關(guān)注的是，如果一個(gè)較大區(qū)域房地產(chǎn)商品的居住功能和投資功能發(fā)生次序逆轉(zhuǎn)，必將產(chǎn)生較大泡沫并引發(fā)區(qū)域性市場(chǎng)危機(jī)。實(shí)際上，多個(gè)國(guó)家的真實(shí)案例已經(jīng)不止一次的驗(yàn)證了這一結(jié)論。歷史上，日本和中國(guó)香港都曾經(jīng)一度錯(cuò)誤地推行重投資輕居住的發(fā)展模式。這種發(fā)展模式基本上是將房地產(chǎn)作為一種金融資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行投資，而且是政府出臺(tái)相應(yīng)的政策支持民眾開(kāi)展這種投資。

于是，大量的資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期、持續(xù)走高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民實(shí)際收入增長(zhǎng)速度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了房屋實(shí)際居住功能可提供的使用價(jià)值，成為單純的投機(jī)炒作。在沒(méi)有實(shí)際價(jià)值支撐的情形下，無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)都難以避免最終的價(jià)值回歸過(guò)程。這種畸形的功能紊亂導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲暴跌，并且嚴(yán)重影響了居民的居住需求和居住質(zhì)量，對(duì)一個(gè)國(guó)家的民生和經(jīng)濟(jì)都造成惡劣的影響。 

◆ 警惕“土地財(cái)政”內(nèi)生性引致房地產(chǎn)市場(chǎng)次生風(fēng)險(xiǎn)　　

所謂“土地財(cái)政”是指地方政府嚴(yán)重依賴于從土地開(kāi)發(fā)及相關(guān)領(lǐng)域所獲得的稅收和公共產(chǎn)權(quán)收入的狀況。“土地財(cái)政”主要表現(xiàn)為地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，由于這些收入屬于預(yù)算外收入，所以又叫第二財(cái)政。 

“土地財(cái)政”導(dǎo)致本應(yīng)當(dāng)作為公正性代表的政府具有內(nèi)在的利益相關(guān)性，這種利益傾向性必然反映在地方政府的各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)的政策和管理行為中，導(dǎo)致相關(guān)政策和政府行為發(fā)生扭曲，這種扭曲的目的是保護(hù)“土地財(cái)政”，因而某種程度上地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為了利益共同體。 

此外，“土地財(cái)政”還直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生扭曲效應(yīng)，使地方政府的“經(jīng)濟(jì)人”角色不斷強(qiáng)化。地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的土地壟斷地位和其追求預(yù)算最大化、增加可支配財(cái)力以發(fā)展經(jīng)濟(jì)的行為動(dòng)機(jī)，使其在不公平的土地交易中成為最大的獲利者，且對(duì)土地財(cái)政形成極強(qiáng)的依賴性。因此在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，地方政府會(huì)存在“救市”沖動(dòng)。

通常而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡開(kāi)始之后大約六個(gè)月到一年，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流就會(huì)有麻煩。由于轉(zhuǎn)讓土地收入已成為各級(jí)地方政府的重要收入來(lái)源，房地產(chǎn)銷售放緩意味著開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢向地方政府買地了，這就會(huì)影響“土地財(cái)政”的來(lái)源。因此地方政府必將通過(guò)政府行為來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)，從而破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律，引致房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)積聚。近期各地方政府紛紛松綁房地產(chǎn)限購(gòu)政策的行為，已經(jīng)充分的驗(yàn)證了“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)的這種密切關(guān)系。 

實(shí)際上，從更加宏觀的角度來(lái)看，“土地財(cái)政”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)超出了房地產(chǎn)的領(lǐng)域，其本質(zhì)上帶來(lái)的是資源配置的扭曲，這將引起一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲，進(jìn)而反過(guò)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生不可估量的深刻影響。一方面，政府將大量的土地出讓金用于為房地產(chǎn)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，地價(jià)的過(guò)快上漲也加速了去“工業(yè)化”的進(jìn)程，在投資渠道缺乏的中國(guó)，淘汰的企業(yè)主將過(guò)剩的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步加速了房?jī)r(jià)的上漲；另一方面，房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展也相對(duì)擠壓了其他產(chǎn)業(yè)的資源獲取空間，導(dǎo)致資源的錯(cuò)配和人群之間的財(cái)富分配失衡問(wèn)題，影響了其他行業(yè)人們的收入，降低了對(duì)房地產(chǎn)的需求。

◆ 警惕過(guò)度杠桿化引致的風(fēng)險(xiǎn)　　

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，這就使得金融在房地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展中扮演著重要的角色�；仡櫭绹�(guó)、日本、東南亞等的房地產(chǎn)危機(jī)，他們的一個(gè)共同特點(diǎn)是房地產(chǎn)金融過(guò)度杠桿化。

以美國(guó)為例，爆發(fā)次貸危機(jī)的一個(gè)主要原因便是向信用評(píng)級(jí)較低和收入不高的借款人提供信貸支持，甚至發(fā)放大量低首付甚至零首付的個(gè)人住房貸款，借款人甚至不用自有資金就可以借助銀行信貸資金來(lái)買房子。然而這還只是次貸的第一層杠桿;在此之后，金融機(jī)構(gòu)將次級(jí)按揭貸款進(jìn)行了證券化，并且基于次貸這個(gè)基礎(chǔ)資產(chǎn)又開(kāi)發(fā)出了很多虛擬的衍生資產(chǎn)，以至于次貸衍生品的規(guī)模達(dá)到了次貸本身規(guī)模的幾十倍，因此風(fēng)險(xiǎn)也隨之被放大了幾十倍，一旦泡沫破滅，所造成的影響也是次貸本身規(guī)模的幾十倍資產(chǎn)縮水。 

對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)而言，過(guò)度杠桿的風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條期，政府部門往往在政策上引導(dǎo)、鼓勵(lì)商業(yè)銀行降低個(gè)人購(gòu)房的首付比例，并給予首套房貸利息補(bǔ)貼或直接要求商業(yè)銀行實(shí)行優(yōu)惠利率政策，不僅直接放大了杠桿率，還間接刺激了不具備借貸能力的人的負(fù)債欲望。

二是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上行期，房地產(chǎn)價(jià)格處于上漲趨勢(shì)中，有些商業(yè)銀行主動(dòng)降低首付比例，甚至還會(huì)推出所謂的基于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的“加按揭”業(yè)務(wù)，實(shí)際上是對(duì)個(gè)人貸款投資購(gòu)房行為的變相鼓勵(lì)。雖然政府部門房地產(chǎn)調(diào)控政策明確要求個(gè)人購(gòu)房首付比例不低于三成，但是在房?jī)r(jià)加速上漲的背景下，仍然難以抵擋銀行的變通和一些投機(jī)者貸款購(gòu)房的熱情。

三是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資本金比例要求過(guò)低。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步的一段時(shí)間內(nèi)，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是采用抵押土地貸款等“空手套白狼”的方式利用銀行的信貸資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)，然后通過(guò)賣期房的方式直接獲得售樓收入，由此形成巨大的金融杠桿。盡管后來(lái)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資本金比例和房屋銷售提出了強(qiáng)制性規(guī)范，但是房地產(chǎn)企業(yè)往往有各種各樣的手段來(lái)規(guī)避這些要求。 

房地產(chǎn)行業(yè)從根源與發(fā)展“自愈”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的凸顯，如何治理當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位是否會(huì)急劇下降，這些都成為當(dāng)前大家熱議的問(wèn)題。行業(yè)的特性決定了房地產(chǎn)始終是一個(gè)國(guó)家重要的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，但是要擔(dān)當(dāng)好這個(gè)重要角色，還需要政府與房企之間的配合，相輔相成，攜手來(lái)解決眾多存在問(wèn)題。 

一是合理界定中央與地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任。 

二是加快房地產(chǎn)稅的立法和改革。 

三是促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間均衡發(fā)展。 

四是避免房地產(chǎn)金融的過(guò)度杠桿化。 

五是要完善房地產(chǎn)金融體系，明確政策性房地產(chǎn)融資、準(zhǔn)政策性房地產(chǎn)融資、商業(yè)性房地產(chǎn)融資之間的分工與合作，使各種房地產(chǎn)政策有金融體系相配套。

六是銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)等狀況的監(jiān)控，關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈斷裂給金融帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 

這些監(jiān)管措施將使得未來(lái)即使房地產(chǎn)等領(lǐng)域或環(huán)節(jié)發(fā)生大規(guī)模的壞賬損失，也不會(huì)造成連鎖式違約，動(dòng)搖整個(gè)金融體系。反過(guò)來(lái)，金融體系的穩(wěn)定，將為房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解及可持續(xù)發(fā)展提供安全保障和強(qiáng)力支持。 （來(lái)源《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）